Solutions en copropriété
Quand on est propriétaire d’un bien immobilier en copropriété, on reçoit périodiquement du syndic un avis réclamant une somme d’argent : c’est l’appel de fonds. Pour beaucoup, ce document reste flou et donne l’impression de payer sans comprendre. Pourtant, il s’agit d’un mécanisme parfaitement encadré résultant de la combinaison des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967.
L’appel de fonds « trimestriel » permet d’assurer le fonctionnement courant et l’entretien de l’immeuble. D’autres appels de fonds peuvent également être établis (travaux, avances, fonds de travaux, etc.). Mais quel est le fait générateur et comment sont-ils calculés ? Quels sont vos droits et obligations ? Et surtout, comment bien gérer ces paiements pour éviter toute tension avec le syndic et la copropriété ?
Un appel de fonds est une demande de paiement envoyée aux copropriétaires par le syndic. Il permet de constituer la trésorerie de la copropriété et de financer différents budgets. On retrouve notamment :
Le budget prévisionnel permet au syndic de payer les dépenses courantes, autrement dit les dépenses prévisibles liées au fonctionnement normal de la copropriété. Ce budget annuel est voté lors de l’Assemblée générale annuelle précédant le démarrage du nouvel exercice comptable concerné.
Cet exercice correspond bien souvent à l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre de chaque année) mais certaines copropriétés définissent parfois des périodes différentes (du 1er avril au 31 mars, ou du 1er juillet au 30 juin par exemple).
Chaque copropriétaire doit payer sa part dans ce budget prévisionnel quatre fois par an, le premier jour de chaque trimestre. Une mensualisation peut être mise en place avec le syndic afin de lisser l’effort financier.
Il s’agit des provisions permettant le financement des travaux et études techniques votés en Assemblée générale (diagnostic, consultation technique préalable, ravalement, toiture, mise aux normes, rénovation énergétique globale, etc.) ou des dépenses urgentes.
Le syndic peut également exiger le versement :
Le calcul repose sur un principe clé : la répartition selon les tantièmes de copropriété. Chaque lot de copropriété (appartement, cave, parking) possède des quotes-parts dans les parties communes générales et spéciales, exprimées en tantièmes ou millièmes.
Pour faire simple, plus la superficie, la situation et la consistance de votre lot sont importantes, plus votre contribution dans les charges d’entretien et d’administration de la copropriété sera élevée.
Adressés une fois par trimestre, on entend souvent dire qu’il s’agit du budget prévisionnel annuel voté en AG divisé par quatre et multiplié par vos tantièmes généraux. L’idée est là, mais c’est un tout petit peu plus complexe.
Vos quotes-parts varient selon la nature et la localisation du poste budgétaire (= des futures dépenses) : ascenseur de l’entrée n° 34, toiture du bâtiment A, local poubelles du bâtiment B, espaces verts ou voies d’accès de l’ensemble de la copropriété, etc.
Le syndic commence par reprendre toutes vos quotes-parts prévues par le Règlement de copropriété dans chacune des catégories de charges, et les multiplient par les « sous-budgets » déterminés dans le budget prévisionnel. Additionnés et divisés par quatre, vous obtenez votre véritable quote-part provisionnelle qui vous sera demandée chaque trimestre.
Si vous êtes propriétaire d’un appartement au n° 34 rue des Mouettes, vous ne participerez pas aux charges des bâtiments A et C ni aux charges des entrées 36 et 38 de votre bâtiment.
Ils concernent des travaux décidés en Assemblée générale (ravalement, rénovation énergétique, remplacement de chaudière, etc.). Le montant est réparti selon la clé de répartition fixée dans le règlement de copropriété (souvent différente selon qu’il s’agisse de gros-œuvre, chauffage, ascenseur…).
Le calendrier d’exigibilité des appels de fonds est lui aussi décidé par l’Assemblée générale.
Le syndic doit donc vous adresser 3ème semaine d’août 2025 un premier appel de fonds représentant ¼ de votre quote-part dans les travaux votés, exigible au 01/09/2025.
Le paiement de vos appels de fonds est obligatoire. En cas d’inexécution totale ou partielle, une procédure de recouvrement bien définie s’applique. Elle se déroule généralement dans l’ordre suivant :
Les appels de fonds en copropriété ne constituent pas une taxe imprévisible, mais un mécanisme légal destiné à assurer le bon fonctionnement et l’entretien de votre immeuble. Les comprendre, c’est gagner en autonomie, éviter les malentendus avec le syndic et la copropriété, mieux anticiper votre budget et surtout pouvoir relever les éventuelles irrégularités.
En cas de doute sur un montant ou une répartition, ne restez pas dans le flou : interrogez votre syndic, demandez un éclaircissement en Assemblée générale, ou faites appel à un professionnel indépendant spécialisé.