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Documents à consulter avant un achat en copropriété : Les 4 pièces clés à analyser impérativement

Les 4 documents clés à consulter et analyser avant un achat en copropriété. Anticipez, vérifiez et sécurisez votre projet immobilier !

Introduction

Acheter un appartement en copropriété, ce n’est pas seulement prendre possession des murs. On s’engage aussi au sein d’une collectivité, avec ses règles, ses dépenses contraintes et ses décisions votées en Assemblée Générale.

Avant de signer, il est donc crucial de prendre le temps de lire certains documents, de les comprendre et de les analyser. Ils vous donneront un aperçu de la santé de la copropriété et de l’ambiance qui y règne.

Voici les 4 pièces à consulter absolument pour sécuriser votre achat.

1. Le règlement de copropriété

C’est le texte de référence. Il fixe les règles de la copropriété : définition des parties communes et privatives, destination de l’immeuble et affectation des lots, répartition des charges, tantièmes attribués à chaque lot, droits et obligations des copropriétaires, etc.

  • Un exemple concret : Certains règlements interdisent l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale, voire même la location saisonnière de courte durée, de type Airbnb.

Si votre projet est d’investir pour louer à cette fin ou d’y exercer une telle activité, mieux vaut le savoir dès le départ. Le syndicat des copropriétaires (la copropriété) pourrait en effet agir contre vous.

2. Les procès-verbaux d’Assemblée Générale (PV d’AG)

Les PV d’AG des trois dernières années sont une véritable mine d’informations. Ils révèlent notamment :

  • L’état de la comptabilité générale (dépenses annuelles, budgets, corrections, régularisations, etc.) ;
  • Les travaux votés ou reportés ;
  • Les projets de travaux à venir (ravalement, toiture, ascenseur) ;
  • La résiliation ou la souscription de contrats ;
  • Le rapport du Conseil syndical sur la gestion de l’immeuble ;
  • Les procédures de recouvrement et saisies immobilières ;
  • Des observations liées à l’état et à la tenue de la copropriété ;
  • Des autorisations ou des interdictions de toute nature, se rajoutant aux dispositions du Règlement de copropriété ;
  • Les éventuels points de tension entre copropriétaires ou le voisinage.
  • Astuce : Si un ravalement de façade est évoqué depuis 2 ans sans être voté, il est probable qu’il revienne très vite à l’ordre du jour pour être définitivement voté. Résultat : un futur appel de fonds sera à prévoir.

3. Le carnet d’entretien de l’immeuble

Véritable carnet de santé et de suivi de la copropriété, ce document retrace :

  • L’identité du syndic de la copropriété ;
  • Les travaux importants réalisés ;
  • Les contrats d’assurance et les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs (ascenseurs, chaufferie, portes automatiques, etc.), et leurs dates d’échéance ;
  • La liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble prescrits par le diagnostic technique global ;
  • L’échéancier du plan pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale.
  • Un carnet bien rempli reflète une gestion sérieuse. À l’inverse, un carnet vide ou incomplet peut révéler un manque de suivi, donc des risques de mauvaises surprises à venir.

4. Les décomptes individuels de charges des derniers exercices comptables

Analyser les derniers décomptes individuels de charges permet d’identifier précisément les quotes-parts annuelles des dépenses de la copropriété que le vendeur a dû s’acquitter. Vous pouvez ainsi vous projeter sur votre future quote-part annuelle de charges.

Il convient néanmoins de parfaire cette démarche en vérifiant le dernier budget prévisionnel voté et les consommations individuelles qui peuvent varier d’un ménage à l’autre ou n’être que le résultat d’une anomalie ou d’une fuite. 

Le relevé général des dépenses vous permet quant à lui d’analyser dans le détail les différents postes de dépense de la copropriété : eau, chauffage, concierge, nettoyage des parties communes, assurances, entretien et maintenance des équipements, frais de syndic, etc.

  • Des charges anormalement élevées pour un petit immeuble sans ascenseur et sans chauffage collectif doivent attirer votre attention. Comparez-les aux moyennes observées dans d’autres copropriétés similaires.

Conclusion

Un achat en copropriété ne devrait pas s’improviser et se faire à la légère. Envisageriez-vous d’acheter une belle voiture d’occasion sans contrôle technique, factures d’entretien et relevé de sinistralité ? Non ! Et pourtant, cela coûte dix fois moins cher qu’un appartement…

Ces 4 documents, pour rappel le Règlement de copropriété, les PV d’AG, le carnet d’entretien et les décomptes individuels de charges, sont vos meilleurs alliés pour anticiper les coûts, comprendre le fonctionnement de l’immeuble et sécuriser votre investissement. Ils peuvent même vous permettre de négocier une partie du prix de vente…

  • Si vous préférez vous engager dans un achat raisonné, gagnez du temps et de la sérénité : Demandez à PAUL & CLARKE Consultants un audit de la situation administrative, financière et technique de l’immeuble en question.

Contactez-nous dès à présent, et réalisez votre projet avec clairvoyance.

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